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Location meublée : une réforme fiscale en vue ?

par La rédaction - le 10/03/2016

Les pouvoirs publics songent à réformer le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). Le coup de rabot envisagé sur ce régime fiscal incitatif permettrait de remplir les caisses de l’Etat et de doper l’offre de location nue dans les zones les plus tendues.

 

Le régime fiscal actuellement applicable aux loueurs en meublé non professionnel (LMNP) est attractif : les propriétaires peuvent bénéficier d’un abattement de 50 % sur leurs revenus fonciers qui correspond à un montant forfaitaire de leurs charges. Ce régime dit du micro-BIC s’applique aux contribuables dont les revenus locatifs inférieurs à 32 900 euros HT par an. Pour les ceux dont les bénéfices excèdent ce plafond ou sur option pour ceux qui se situent sous ce seuil, le régime applicable est celui des frais réels, qui permet d’amortir la valeur du bien et de minimiser d’autant les revenus locatifs.

La mission gouvernementale d’évaluation constituée dans le cadre de l’étude d’impact de la loi Alur de mars 2014 préconise d’harmoniser le régime LMNP avec celui de la location nue qui ne bénéficie que d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros. Cette réforme retirerait beaucoup de son attractivité au régime du LMNP. Et les loueurs concernés seraient vraisemblablement incités à passer au régime réel.

Le montant élevé du forfait actuel a été pensé pour prendre en compte les spécificités de la location meublée, considérée comme générant plus de charges que la location nue : durées de location plus courtes, rotation plus élevée et dégradation plus rapide du bien et de ses équipements. Mais dans les zones tendues, comme Paris, où les logements se louent aussi bien en résidence principale qu’en courts séjours, la justification du niveau de l’abattement peut être discutée. Une telle réforme aurait sans doute pour conséquence de renforcer l’offre de location nue et de soutenir la politique du logement du Gouvernement.

Autre piste de réforme envisagée : le mode de calcul des plus-values du régime LMNP. Actuellement la déduction des amortissements n’est pas prise en compte pour le calcul des plus-values de cession : aucun mécanisme de réintégration n’est prévu. Le Gouvernement pourrait modifier les règles de calculs applicables à ces cessions afin de prendre en compte les amortissements pratiqués, majorant d’autant la plus-value finale.

Le Rapport d’Evaluation de la Politique du Logement de juin 2014 avait déjà conclu à la nécessité de réduire les avantages alloués à la LMNP. A l’époque le Gouvernement avait indiqué que ce rapport n’exprimait pas sa position mais nourrissait sa réflexion. Depuis que les conclusions de la mission gouvernementale d’évaluation ont été révélées par la presse, le Gouvernement ne s’est pas exprimé. Reste que cette réforme s’inscrit dans l’air du temps. Elle sert tout à la fois les intérêts de Bercy et ceux du ministère du Logement. Seule incertitude : le calendrier prévu pour une telle réforme, les mécanismes de lissage éventuels (tempéraments, mesures transitoires) et les mécanismes d’exceptions (locations meublées situées dans des zones touristiques où l’offre hôtelière est insuffisante, etc…) qui s’appliqueront.

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